Tăng nhanh , giảm mạnh

phải như những tháng đầu năm 2011 , giá nhà đất ở Đà Nẵng tăng 15 - 50% so với cùng thời khắc năm 2010 thì hiện nay , giá đất nền thuận an sụt mạnh , nhưng giao du vẫn tiếp tục trầm lắng. Hiện nhiều phân khúc mặt bằng giá đã giảm từ 15 - 35% so với cách đây gần hai tháng. Điển hình , một số phân khúc giảm giá mạnh như đất nền tại đề án Golden Hills cách đây 3 tháng , giá bán 4 , 9 - 5 , 5 triệu đồng/m2 , đến nay đã giảm xuống hơn 3 triệu đồng/m2 nhưng giao du tựa hồ rất thấp; đề án Tân Cường Thành đàng hoàng Văn Thái , khi chào ra thị trường giá bán từ 8 , 3 - 10 triệu đồng/m2 , đến nay nhiều nhà đầu tư chào bán với giá 5 , 5 - 7 triệu đồng/m2; hải tần đường Trường Sa từ mức suýt soát 20 triệu đồng/m2 , nay giảm xuống còn gần 16 triệu đồng/m2…


Không chỉ có đất nền dự án giảm giá mạnh , mà ngay thị trường căn hộ cũng rơi vào cảnh ít người mua. Ngoại giả , nếu thời điểm cách đây vài tháng , đất màu , đất nông nghiệp… trên địa bàn quận Liên Chiểu , Ngũ Hành Sơn… giao thiệp mua bán luôn tấp nập , sôi động , thì hiện tại thị trường sản phẩm này dường như rất ít khách ngóng đợi tới , mặc dầu giá đất đã được “cò” đất chào giá với mức giảm vài chục triệu đồng/lô.

biết đâu đất ế ẩm cũng là thời cơ cho mình mở hướng làm ăn mới” , anh Châu nói. Hiện không ít nhà đầu tư BĐS như đang ngồi trên đống lửa vì đầu năm đã lỡ ôm hàng chục lô đất nền ở các đề án mới triển khai. Một nhà đầu tư tên Tuấn than vãn: mặc dầu anh đã chấp thuận lỗ mỗi lô đất 30 triệu đồng so với giá mua chính gốc của nhà đầu tư , thế nhưng gần 1 tháng nay anh liên tục rao bán 10 lô đất nền tại dự án Golden Hills mà cũng chẳng có khách hỏi tới. Không chỉ có anh Tuấn chấp thuận xả hàng để cắt lỗ , mà hiện không ít nhà đầu tư BĐS cũng ào ạt rao bán đất nền , căn hộ trước sức ép tín dụng nhà băng đang đè nặng.

Nói về thị trường BĐS tại Đà Nẵng , Giám đốc một Sàn giao dịch BĐS cho rằng: Khác với TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội , thị trường BĐS ở Đà Nẵng đáp ứng khả năng tài chính của nhiều thành phần nông dân có nhu cầu. Mức giá bình quân của sản phẩm BĐS tại vùng đất này nghe chừng vẫn quá thấp so với những thành thị lớn. Nhưng cũng như nhiều địa phương khác , thời gian qua một số dự án nhà ở , khu dân cư , khu đô thị ở Đà Nẵng ít “rục rịch” cũng chính vì có tác động đến một điều gì đó từ mặt bằng chung của thị trường BĐS bị “đóng băng” , khiến các nhà đầu tư không gan dạ. Cũng theo vị giám đốc này , hiện nay nhiều đề án BĐS ở Đà Nẵng vừa giảm giá và kèm theo Các quy định khuyến mãi , vì thế , đây Ấy là thời cơ cho người có nhu cầu thật sự về nhà ở. Lo nợ đình trệ sản

Sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng đang dẫn đến hậu quả rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Bình thường một dự án được huy động từ ba nguồn tài chính: Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương nghiệp ( NHTM ) ( chiếm 70% ) , vốn huy động từ người dân và vốn tự cóc ca cóc cách doanh nghiệp ( chiếm tỷ trọng nhỏ ). Thị trường dat nen thuan an này rất sôi động khi các NHTM “mở” cho vay ào ạt với lãi suất biệt đãi còn khi thịt thà đóng băng thì các khoản nợ BĐS bắt đầu phình to.


TS Lê Xuân Nghĩa , Phó chú tâm Ủy ban Giám sát quốc gia nhận định , căn bệnh phát triển quá nóng , quá chú trọng vào phân khúc cao cấp , phục vụ cho một bộ phận nhỏ người giàu và giới đầu cơ , trong khi sản phẩm dành cho đại bộ phận người tiền lương trung bình thì lại không được chú ý đến đã dẫn đến hậu quả dư thừa căn hộ cao cấp. Hậu quả là trên toàn hệ thống giao thông , dư nợ BĐS tính đến thời điểm 30/6/2011 là 245.000 tỷ đồng chiếm 9 , 94% tổng dư nợ. Trong đó tỷ lệ nợ xấu là 12% , khá cao so với các nước trong khu vực như Thái Lan ( 6% ) , Malaixia ( 7% ). Sự bất ổn của thịt BĐS khiến nợ BĐS có nhiều nguy cơ trở thành nợ xấu , đặc biệt là với những NHTM có dư nợ BĐS chiếm 30-40%.

Tại TP.HCM , các doanh nghiệp BĐS không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng , giao thiệp mua bán sụt giảm mạnh , cá biệt có doanh nghiệp không bán được hàng , bị mất khả năng cân đối tài chính và tính thanh khoản , khiến nhiều đề án , công trình bị dở dang. Ông Lê Hoàng Châu , chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết , trong 6 tháng đầu năm nay , toàn đô thị chỉ có 5 dự án được khởi công , đây là tỷ lệ thấp nhất tòng lai. Vì khó khăn , nhiều doanh nghiệp phải tái kiến trúc , Ngừng lại hoặc giãn tiến độ dự án , tinh giản bộ máy , đặc biệt Lộ rõ ra nhiều thương vụ nhượng dự án , mua bán và sáp nhập doanh nghiệp. Dự báo cho đến hết năm , thị trường BĐS sẽ cực kỳ có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn , một số doanh nghiệp có xác xuất bị phá sản.

Cần ngó đúng vai trò của BĐS

Để giữ lại những rủi ro trước mắt , ngoài việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ , nhà băng quốc gia còn đưa ra chính sách ngăn lại trong một giới hạn nhất định tín dụng BĐS khi xếp loại tín dụng BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất , hạn chế tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này là 16% ( từ 31/12/2011 ). Hậu quả là thị trường mất tính thanh khoản , nợ xấu khu vực này liên tục tăng lên.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa , thị trường BĐS và thị trường tài chính có mối tương quan rất lớn. Trong phông nền lạm phát tăng cao , kinh tế vĩ mô bất ổn , cần thiết phải thắt chặt chính sách tiền tệ. Tuy nhiên , việc thắt chặt và nới lỏng quá mức đã tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nhìn chung và tín dụng BĐS nói riêng. Theo ông Nghĩa , chính sách tín dụng cần được vận hành Nhanh nhẹn , nhất quán , nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định.
Tuy nhiên , các chính sách thời kì qua lại đang hướng đến dư luận để ý thị trường BĐS giống như là “thủ phạm” gây lạm phát và bất ổn nền kinh tế. Theo ông Nghĩa , cần rõ ràng vị trí quan yếu của lĩnh vực BĐS trong hoàn cảnh sống và phát triển kinh tế , và có thái độ hoài nghi khách quan đối với thị trường này. Từ đó đưa ra những chính sách hợp lý giúp cho BĐS phát triển ổn định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam ý rằng , thị trường đất thuận an đang rất khó khăn , nhưng chưa đến lúc phải cứu. Tuy nhiên cần phải nhìn nhận nó một cách bình đẳng , tránh cái nhìn lệch lạc làm lệch lạc nhận thức về thị trường BĐS. Thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan yếu trong nền kinh tế , liên thông với hồ hết ngành nghề. Nó không chỉ giúp thị trường được lưu thông , đồng vốn đầu tư được sinh lời , mà còn là tiền đề cho nhiều ngành nghề khác phát triển như vật liệu xây dựng , vận tải.